Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit wird grundsätzlich und zunächst ohne weitere Prüfung von Seiten der Finanzbehörde von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen. Werden mit Vermietungsobjekten aber über Jahre ausschließlich Verluste erzielt, kann diese in Frage gestellt werden. Dann wird vermutet, dass die entsprechende Tätigkeit nur aus persönlichen Neigungen ausgeübt wird (sog. Liebhaberei), weshalb erzielte Verluste steuerlich dann nicht mehr geltend gemacht werden können. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Kredit zur Finanzierung der Immobilie nicht getilgt wird und die laufenden Zinsen gleichzeitig dem Schuldsaldo hinzugerechnet werden.
Im Urteilsfall beliefen sich die Einnahmen innerhalb von acht Jahren auf rund 70.000 EUR und die Werbungskosten auf 332.000 EUR. Erst nach drei Jahren wurde die Schuld durch Erlöse aus Lebensversicherungen leicht gemindert. Zwar ist ein krasses Missverhältnis zwischen Mieten und Schuldzinsen allein noch kein besonderer Umstand, der die Gewinnerzielungsabsicht in Frage stellt. Das gilt aber nur, wenn laut Finanzierungskonzept die zunächst hohen Schuldzinsen zum Laufzeitende des Kredits durch positive Ergebnisse kompensiert werden. Ist dies nicht eingeplant, sprechen die Indizien für Liebhaberei.
Hinweis: Im Ergebnis führt das dazu, dass das Finanzamt eine Überschussprognose anfordern kann. Der Steuerpflichtige muss dann darlegen, ob in einem Zeitraum von 30 Jahren aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann (BFH-Urteil vom 10.5.2007, Az. IX R 7/07).
