November 2005: Vermieter

Einkünfteerzielungsabsicht: Entfällt nicht bei hohen Anfangsverlusten

Bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Wohnungen ist die für die Geltendmachung von Mietverlusten erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich nicht zu überprüfen. Denn bei dieser Einkunftsart besteht eine typisierende Annahme von langfristig erzielbaren positiven Erträgen. Das Finanzamt kann hier nicht ohne weiteres eine Prognosebetrachtung zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht fordern. Auch besonders hohe Verluste zu Beginn der Vermietungszeit sprechen zunächst nicht gegen diese Absicht, sofern sich der Vorgang im wirtschaftlich üblichen Rahmen abspielt. Dazu folgende Einzelheiten:

In zwei vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fällen wurde die Anschaffung eines vermieteten Hauses über Kredite finanziert. Die Kredite sollten erst über später fällige Kapitallebensversicherungen abgelöst werden. Mangels Tilgung blieben die Schuldzinsen auf längere Zeit hoch und führten dauerhaft zu einem Werbungskostenüberschuss. Das krasse Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen in der Anfangsphase spricht allerdings nicht per se gegen die Einkünfteerzielungsabsicht, denn die Kombination von Darlehen und Versicherungspolice stellt eine marktgerechte Finanzierungsart dar.

Gegen die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht spricht auch nicht, dass ein Baudenkmal vermietet wird, obwohl es sich dabei um ein typisches Liebhaberobjekt handelt. Gleiches gilt bei einem vermieteten Einfamilienhaus, das nach einigen Jahren im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an ein Kind übergeht. Da die Einkünfteerzielungsabsicht vorausgesetzt wird, muss hier keine Prognose für die kürzere Zeit bis zum Übergang vorgenommen werden. Das gilt zumindest immer dann, wenn es zu Beginn der Vermietung keine Anhaltspunkte für die spätere Übertragung des Hauses gibt. Dabei ließ der BFH offen, ob eine Schenkung generell schädlich ist.

Hinweis: Diese beiden für Vermieter positiven Urteile bestätigen den Grundsatz, dass der Nachweis einer Überschussprognose nur in Sondersituationen erforderlich ist. Hierzu gehören z.B.

  • kurzfristige Mietverträge,
  • beabsichtigte Eigennutzung und Veräußerung,
  • Vermietung an Angehörige,
  • luxuriöse Ausstattung oder
  • Ferienwohnungen (BFH-Urteile vom 19.4.2005, Az. IX R 10/04 und Az. IX R 15/04).