Die steuerliche Anerkennung von Schuldzinsen beim Erwerb oder der Herstellung von Immobilien, die teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet werden, ist durch ein Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) seit dem April 2004 geklärt. Danach ist die gezielte Zuordnung von Fremdmitteln unter bestimmten Voraussetzungen wie folgt möglich:
1. Anschaffung eines gemischt genutzten Gebäudes
Bei der Anschaffung eines gemischt genutzten Gebäudes führt die gezielte Fremdfinanzierung der Anschaffungs- und Nebenkosten des vermieteten Gebäudeteils zu einem optimalen Schuldzinsenabzug. Um das zu erreichen, ist zunächst eine Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf den vermieteten und den selbst genutzten Gebäudeteil notwendig. Die konkrete Zuordnung der Fremdmittel zum vermieteten Gebäudeteil erfolgt durch eine nachvollziehbare Bezahlung des darauf entfallenden Kaufpreises mit den aufgenommenen Fremdmitteln.
2. Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes
Wird ein Gebäude selbst hergestellt, ist zwischen Lieferungen und Leistungen zu unterscheiden, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil oder das Gesamtgebäude betreffen. Für den Schuldzinsenabzug müssen die Kosten den betreffenden Mietteilen zugeordnet sowie gesondert und nachweisbar ausschließlich mit Fremdmitteln bezahlt werden.
Hinweis: Wird von der jeweiligen Zuordnung der Fremdmittel kein Gebrauch gemacht, werden die Eigen- und Fremdmittel nach Maßgabe der Nutzflächen quotal aufgeteilt. Das führt in der Regel nur zu einem anteiligen Steuer mindernden Schuldzinsenabzug.
Das BMF hatte allerdings offen gelassen, ob diese Grundsätze auch für den Schuldzinsenabzug bei einem Darlehen anwendbar sind, das für die Durchführung von Renovierungsarbeiten (Erhaltungsaufwand) aufgenommen worden ist. Das hat die Oberfinanzdirektion Koblenz jetzt im Rahmen einer Verfügung ausdrücklich bejaht. Somit gilt auch hier, dass die Eigenmittel voll dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden können. Durch die gezielte Zuordnung des Darlehens zu den Renovierungsarbeiten an dem vermieteten Gebäudeteil kann ein optimaler Schuldzinsenabzug erreicht werden.
Hinweis: Die Rechtsauffassung wurde auf Bundesebene abgestimmt (OFD Koblenz, Kurzinformation Nr. 020/05 vom 21.2.2005, Az. S 2211 A).
