Das Bundesfinanzministerium hat einen neuen Bauherren-Erlass veröffentlicht, der den umfangreichen vierten Bauherren-Erlass aus dem Jahr 1990 aktualisiert. Dabei widmet sich ein ganz neuer Teil des Erlasses der Behandlung von Fonds. Geschlossene Fonds sind danach als Erwerber des Investitionsobjektes und nicht als Bauherr anzusehen, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschaft keine Möglichkeit besitzt, hierauf Einfluss zu nehmen. Daraus folgt, dass Nebenkosten der Investitionsphase sowie die Investitionskosten selbst zu aktivieren sind. Bisher konnten solche Kosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden. Die daraus resultierenden hohen Anfangsverluste machten geschlossene Fonds in der Vergangenheit zu steuerlich attraktiven Anlagemodellen. Dies wird sich mit Wirkung des neuen Erlasses grundlegend ändern.

Der neue Bauherrenerlass ist auf alle noch nicht bestandskräftigen Fälle anzuwenden. Auf Fonds/Fondsanteile, deren Außenvertrieb vor dem 1.9.2002 begonnen hat und denen der Anleger noch vor dem 1.1.2004 beitritt, wird der Erlass nicht angewandt.

Zu den Verschärfungen des neuen Erlasses gehört auch, dass ein Damnum (Vorauszahlung auf die Hypothekenzahlungen) bei einer Zinsfestschreibung von mindestens 5 Jahren nur noch in Höhe von 5 Prozent abziehbar ist (früher 10 Prozent).

Kosten der technischen Baubetreuung (Bauaufsicht, Bauabnahme, Beschaffung der Baugenehmigung und Ähnliches) sowie Kosten der Vorbereitung und des Abschlusses der mit der technischen Abwicklung des Bauobjektes zusammenhängenden Verträge werden nunmehr ausdrücklich dem Herstellungsbereich zugeordnet. Damit stellen diese Aufwendungen keine abzugsfähigen Werbungskosten, sondern lediglich abschreibungsfähige Herstellungskosten dar.

Diese Regelungen gelten für Darlehensverträge und Baubetreuungsverträge, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen werden (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Az. IV C 3 – S 2253a – 48/03).