Januar 2007: Umsatzsteuerzahler

Vorsteuerabzug: Bei gemischt genutzten Grundstücken

Es gilt grundsätzlich als liquiditätsschonend, ein auch anteilig privat genutztes Grundstück vollständig dem Unternehmen zuzuordnen. Dabei kann die Vorsteuer aus der Anschaffung und Herstellung sofort in voller Höhe abgezogen werden und die unentgeltliche Wertabgabe muss erst über zehn Jahre zeitversetzt erfasst werden. Dies gilt auch bei Ehepaaren, die ein in ihrem Miteigentum stehendes Wohngebäude errichten oder kaufen. Ist nur ein Partner als Unternehmer tätig und verwendet dieser einen Hausteil etwa als betriebliches Arbeitszimmer, so steht ihm der Vorsteuerabzug aus den bezogenen Bauleistungen anteilig zu. Gleiches gilt, wenn beide Gatten das Eigenheim getrennt unternehmerisch nutzen. Um den Vorsteuerabzug für die einzelnen Beteiligten zu erhalten, reicht eine an die Eigentümergemeinschaft ausgestellte Rechnung aus. Die Finanzverwaltung verfährt nach diesem Grundsatz in allen noch nicht bestandskräftigen Fällen, was für die Praxis neben Vorteilen auch einige negative Konsequenzen hat.

  • Änderung der Nutzungsverhältnisse
    Zwar bringt der sofortige Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten, den laufenden Kosten sowie auch beim Bezug von sonstigen Leistungen Liquiditätsvorteile, die unentgeltliche Wertabgabe ist jedoch ab 2007 mit 19 Prozent zu erfassen. Da dies bei den Herstellungskosten über den Zeitraum von zehn Jahren erfolgt, kann das Gestaltungsmodell schnell ins Negative kippen, vor allem bei einer Nutzungsänderung. Bislang galt hier als Lösung, das Haus steuerfrei zu verkaufen, während die Grundstücksentnahme steuerpflichtig ist. Nunmehr geht die Verwaltung hier generell von einer Entnahme aus, sodass sich die Steuerpflicht zu 19 Prozent nicht vermeiden lässt.

    Wird der dem Unternehmen zugeordnete Gebäudeteil später nichtunternehmerisch genutzt, ist darin eine Entnahme zu sehen, die der Besteuerung unterliegt. Wird der sich im Miteigentum befindliche Hausteil durch die Gemeinschaft veräußert, geht dem Verkauf zwingend eine Entnahme aus dem Unternehmen des Beteiligten voraus. Damit kann der Verkauf ebenfalls nicht mehr steuerfrei erfolgen. Im Fall des Arbeitszimmers bedeutet dies, dass ein Teil der zuvor geltend gemachten Vorsteuer innerhalb von zehn Jahren rückgängig gemacht wird, sollte der Raum nicht mehr entsprechend genutzt werden. Insoweit relativiert sich der Vorteil aus dem neuen Gestaltungsmodell bei gemeinschaftlichem Hausbesitz.

  • Formale Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug
    Enthält die Eingangsrechnung alle Pflichtangaben, reicht es für den Vorsteuerabzug aus, wenn sie an die Gemeinschaft mit vollständigem Namen und Anschrift adressiert ist. Der einzelne Beteiligte muss lediglich im Rahmen seiner Pflichten Aufzeichnungen führen, aus denen sich Name und Anschrift der übrigen Gemeinschafter sowie deren Besitzanteile ergeben. Hierzu muss er die Originalrechnung behalten. Sofern diese für mehrere Personen zum Vorsteuerabzug benötigt wird, muss einer das Original und die übrigen Unternehmer eine Kopie der Rechnung aufbewahren. Haben zum Beispiel beide Partner ein unternehmerisches Büro im ansonsten selbst bewohnten Eigenheim, machen beide die anteilige Vorsteuer aus der Gemeinschaftsrechnung geltend und einer bewahrt das Original und der andere eine Kopie der Rechnung auf (BMF, Schreiben vom 1.12.2006, Az. IV A 5 – S 7300 – 90/06).