März 2004: Vermieter

Vermietung an Angehörige: Erhöhung der Miete um mehr als 20 Prozent?

Ab dem 1.1.2004 kann der Vermieter nur dann sämtliche Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung an Angehörige in Ansatz bringen, wenn die Miete mindestens 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Zu beachten ist allerdings die aktuelle BFH-Rechtsprechung. Danach werden bei einer langfristigen Vermietung mögliche Verluste nur dann anerkannt, wenn über den gesamten Vermietungszeitraum ein Totalüberschuss erwirtschaftet wird oder wenn die Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt.

Um sicher zu stellen, dass tatsächlich alle Werbungskosten abzugsfähig sind, sollte die Miete daher mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen. Bei Vermietern, die bislang zu 50 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet haben, stellt sich nun die Frage, ob eine einmalige Erhöhung der Miete auf 75 Prozent der Marktmiete steuerlich überhaupt anerkannt wird. Denn es würde sich um eine Erhöhung um 50 Prozent handeln und das wäre mietrechtlich eigentlich nicht zulässig.

Das Bayrische Staatsministerium hat verlautbaren lassen, dass eine Erhöhung der Miete unter Angehörigen auch über die Grenzen des Mietschutzgesetzes hinaus steuerlich anerkannt wird (Verlautbarung des Bayrischen Staatsministeriums der Finanzen vom 10.11.2003, BM 301/2003). Demnach müsste weder die 3-Monatsfrist noch die Obergrenze von 20 Prozent beachtet werden. Auch die Finanzverwaltung in Baden-Württemberg will so verfahren. Ob andere Länder dem folgen werden, ist indes zweifelhaft.

Solange nicht alle Bundesländer hierzu eine eindeutige Stellungnahme abgeben, kann nur geraten werden, Mieterhöhungen lediglich im zulässigen Rahmen des Mietschutzgesetzes vorzunehmen. Ansonsten droht die steuerliche Nichtanerkennung des gesamten Mietverhältnisses.

Hinweis zur Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen. Selbst wenn die Vergleichsmiete drastische Mietsprünge zulassen würde und die bisherige Miete niedrig ist, darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Verglichen werden muss die Miete, wie sie der Vermieter für die Zukunft fordert, mit der Miete, die der Mieter drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt hat.