November 2003: Vermieter

Verbilligte Überlassung einer Wohnung

Vermieter, die trotz verbilligter Überlassung der Wohnung weiterhin ihre gesamten Werbungskosten aus diesem Mietverhältnis steuerlich geltend machen möchten, sollten beachten, dass zukünftig der Mietzins nicht weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen sollte. Nur dann ist der volle Kostenabzug gesichert. Bei Mieten von weniger als 75 Prozent prüft das Finanzamt hingegen die Einkünfteerzielungsabsicht. Das heißt, es wird geprüft, ob der Vermieter über einen Zeitraum von 30 Jahren einen Totalüberschuss erzielen kann.

Mit dieser Regelung reagiert das Bundesfinanzministerium auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002. In diesem Urteil hatte der Bundesfinanzhof eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auch für Mieten von mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete vorgenommen, da die Überschussprognose ein negatives Ergebnis vorwies.

Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich nur dann von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn der Mietzins mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete zwischen 50 und 75 Prozent, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Sollte diese Prognose zu einem positiven Ergebnis führen, sind die mit der verbilligten Vermietung anfallenden Werbungskosten voll abziehbar. Ist das Ergebnis indes negativ, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind dann abziehbar. Die Grundsätze des Urteils sind ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden (BMF-Schreiben vom 29.7.2003, Az. IV C 3 – S 2253 – 73/03).

Hinweis: Eine Mieterhöhung sollte im Hinblick auf die geänderte Rechtsauffassung im Rahmen des mietrechtlich Zulässigen bleiben, d.h., es sollte nicht auf einen Schlag von 50 auf 75 Prozent erhöht werden. Andernfalls droht die Nichtanerkennung des gesamten Mietverhältnisses.