Juli 2004: Vermieter

Unwiderlegliche Vermutung: Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist auch dann von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen, wenn auf Grund der langfristigen Finanzierung, der prognostizierten Mieteinnahmen und des Alters des Steuerpflichtigen zu Lebzeiten nicht von einem Totalüberschuss auszugehen ist, so eine Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts.

Grundsatz: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Ein besonderes Kennzeichen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist danach, dass sich die Einkunftserzielung im Regelfall über längere Zeiträume – oft über Jahrzehnte – erstreckt und häufig zunächst jahrelang Verluste getragen werden müssten. Grund dafür kann die auf einen sehr langen Horizont ausgelegte Fremdfinanzierung sein. Renditen werden in diesem Fall erst nach langer Zeit erwirtschaftet werden.

Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten dann, wenn auf Grund besonderer Umstände der Beweis des ersten Anscheins oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht sprechen, wie etwa bei Mietkaufmodellen, Bauherrenmodellen mit Rückkaufsangeboten oder Ferienwohnungen.

Im Urteilssachverhalt wurde in den Jahren 1984 bis 2001 ein Verlust von insgesamt rund 500.000 Euro erwirtschaftet. Die Verluste ergaben sich durch unvorhersehbare Reparaturaufwendungen und die dadurch bedingten hohen Finanzierungskosten. Die ursprünglich geplante Darlehenstilgung im Jahr 2018 musste aufgegeben werden. Entgegen der Auffassung des Finanzamtes hat das Finanzgericht entschieden, dass die Verluste durchaus steuerlich anzuerkennen seien. Entscheidend sei, so die Begründung, dass eine langfristige Vermietung vorgesehen und allein deshalb von einer Einkünfteerzielung auszugehen sei (FG Niedersachsen, Urteil vom 17.12.2003, Az. 1 K 10692/00). Gegen das Urteil wurde unter dem Az. IX R 10/04 Revision beim BFH eingelegt.