Eine Einkünfteerzielungsabsicht muss für alle Einkunftsarten vorliegen. Denn nur wer bestrebt ist Gewinn zu erzielen, soll auch das Recht in Anspruch nehmen dürfen, entsprechende Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben geltend zu machen. Fehlt es an einer solchen Absicht, spricht man von Liebhaberei. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist zunächst ohne weitere Prüfung regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Bei einer von vornherein zeitlich beschränkten Vermietungstätigkeit eines Immobilienfonds kann eine Einkünfteerzielungsabsicht allerdings nicht vermutet werden. Erforderlich ist in diesen Fällen vielmehr eine Einzelprüfung. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist die Einkünfteerzielungsabsicht dann auch auf beiden Ebenen – auf Ebene der Personengesellschaft wie auf Ebene des Gesellschafters – zu prüfen. Ergibt diese, dass der Gesellschafter voraussichtlich einen Totalverlust erzielen wird, ist seine Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen. Das hat zur Folge, dass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Anleger vorliegen.
Im zugrunde liegenden Fall prognostizierte der Fondsprospekt bis zum möglichen Verkaufszeitpunkt in 20 Jahren Mietüberschüsse von 60 Prozent. Durch die Finanzierungsaufwendungen des Anlegers ergaben sich Sonderwerbungskosten von rund 80 Prozent, sodass sich bezogen auf seine Einlage kein positiver Saldo errechnete. Zwar liegt die Einkünfteerzielungsabsicht auf Ebene des Immobilienfonds vor, sie fehlt aber beim Anleger durch seine voraussichtlichen Sonderwerbungskosten. Der Anleger argumentierte, den Kredit vorzeitig nach zwölf Jahren über eine fällige Lebensversicherung tilgen zu wollen, was zu einem Totalgewinn führen würde. Im Streitfall fehlte insofern jedoch eine konkrete Vereinbarung mit der Bank. Aus diesem Grund hat der Bundesfinanzhof diese angedachte Tilgungsmaßnahme nicht steuermindernd berücksichtigt.
Hinweis: Der Prognosezeitraum von in der Regel 30 Jahren verkürzt sich auf den Termin von Vorkaufsrecht und auslaufendem Mietvertrag, zumal Fonds ihre Konzepte meist auf diese Endfälligkeit auslegen. Daher muss der Anleger Einnahmen und Ausgaben über diesen Zeitraum hochrechnen. Sofern eine vorzeitige Kredittilgung ernsthaft vorgesehen ist, sollte diese vertraglich dokumentiert werden (BFH-Beschluss vom 2.6.2008, Az. IX B 46/08).
