Juni 2004: Freiberufler und Gewerbetreibende

Neuer Erlass zum gewerblichen Grundstückshandel

Das Bundesfinanzministerium hat sich in einem aktuellen Schreiben mit der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel auseinander gesetzt. Dabei ergeben sich gravierende Änderungen bei der Beteiligung an Grundstücksgesellschaften und Immobilienfonds.

Grundsatz
Der Erlass enthält im Wesentlichen eine Zusammenstellung der in den letzten Jahren vom Bundesfinanzministerium entwickelten Grundsätze. Unverändert liegt insbesondere dann ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert werden. In diesem Fall gilt auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft.

Unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze ist ein Verkauf ggf. als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen, wenn die Verkaufsabsicht bereits bei Errichtung des Objektes bestanden hat oder ein so genanntes Großobjekt vorliegt. Gleiches gilt für Verkäufe durch branchenkundige Immobilienbesitzer.

Geerbte Objekte

Der Verkauf eines geerbten Grundstücks ist nicht in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen. Allerdings kommt hier ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft in Betracht, wenn das Grundstück vor weniger als zehn Jahren vom Erblasser gekauft wurde. War der Erblasser jedoch mit den Immobilien gewerblich tätig, müssen auch die Nachfolger gewerbliche Einkünfte deklarieren – unabhängig von der Besitzdauer. Setzt sich die Erbengemeinschaft auseinander und verteilt Häuser untereinander, gilt dies nicht als Verkauf.

Garage oder Stellplatz als eigenes Objekt

Auch die Garage oder der Stellplatz zählt als eigenes Objekt, wenn diese nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft werden. Nur das eigenen Wohnzwecken dienende Haus muss wie bei den Spekulationsgeschäften nicht berücksichtigt werden.

Immobilienfonds und Grundstücksgemeinschaften

Verstärkte Aufmerksamkeit ist nunmehr bei Besitzern von Anteilen an Immobilienfonds und Grundstücksgemeinschaften gefordert. Denn unter verschärften Bedingungen fließen auch deren Umsätze in die Drei-Objekt-Grenze ein. Bisher wurden Verkäufe durch die Gesellschaft nur dann einbezogen, wenn eine Beteiligung von mindestens zehn Prozent bestand. Jetzt kommt eine betragsmäßige Grenze hinzu.

Folgende Vorgänge sind nunmehr für den gewerblichen Grundstückshandel relevant: Ist die Gesellschaft gewerblich tätig, liegt ohnehin eine Mitunternehmerschaft vor. Beträgt die Beteiligung an einer an sich nicht gewerblich tätigen Grundstücksgesellschaft oder an einem Immobilienfonds mindestens zehn Prozent, gilt ein Anteilsverkauf als ein Objekt. Gleiches gilt – und das ist neu -, wenn der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück bei einer Beteiligung von weniger als 10 Prozent mehr als 250.000 Euro beträgt. Beläuft sich die Beteiligung auf zehn Prozent oder übersteigt der Wert der Anteile 250.000 Euro, ist der Wert der im Fonds enthaltenen Grundstücke unerheblich.

Besondere Auswirkungen hat diese neue Sichtweise bei Immobilienfonds mit Sitz jenseits der Grenze. Während deutsche Verwalter die zehnjährige Haltedauer wegen der Spekulationsfrist im Sinne des § 23 Einkommensteuergesetz beachten, ist dies bei Auslandsfonds in der Regel nicht der Fall. Somit kann der kurzfristige Verkauf von Immobilien – etwa bei Auflösung des Fonds – beim Anleger im Falle einer Überschreitung der vorgegebenen Werte zu einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze führen. Die wirkt sich auch negativ auf bereits zuvor verkaufte Grundstücke aus. So kann die Entscheidung eines Fondsmanagers dazu führen, dass zwei in der Vergangenheit selbst veräußerte Objekte plötzlich in die Steuerpflicht rutschen (BMF-Schreiben vom 26.3.2004, Az. IV A 6 – S 2240-46/04).