Februar 2006: Vermieter

Nachträgliche Herstellungskosten: Auch bei minimalstem Raumgewinn

Erfolgen in einer Mietimmobilie umfangreiche nachträgliche Baumaßnahmen, stellt sich immer wieder die Frage nach der steuerlichen Berücksichtigung der dazu erforderlichen Aufwendungen. Zum einen kann es sich bei den Aufwendungen um nachträgliche Herstellungskosten eines vermieteten zur Einkünfteerzielung bestimmten Gebäudes oder Gebäudeteils handeln. Diese sind grundsätzlich nur in der Form von Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar. D.h., die Aufwendungen sind auf die Gesamtdauer der Nutzung des vermieteten Gebäudes zu verteilen und nur mit dem auf den jeweiligen Veranlagungszeitraum entfallenden Betrag der Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten abzusetzen. Zum anderen kann es sich dabei aber auch um Erhaltungsaufwand handeln, d.h., um sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Nach einem Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg führt eine Balkonverglasung bzw. eine Balkonüberdachung zu Herstellungskosten und nicht zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand. Das gilt selbst dann, wenn die durch die Baumaßnahme gewonnene Raumfläche nur minimal ist (sieben Quadratmeter) und die Baumaßnahme primär durchgeführt wurde, um einen wirksamen Schutz vor Feuchtigkeit und Pilzbefall herbeizuführen. Nicht das Motiv für die Maßnahme, sondern die tatsächlich herbeigeführte Erweiterung des Gebäudes ist für die Beurteilung entscheidend.

Hinweis: Von Herstellungskosten ist grundsätzlich dann auszugehen, wenn ein Gebäude in seiner Substanz vermehrt oder in seiner nutzbaren Fläche vergrößert wird. Allein maßgebend ist der Flächenzuwachs und nicht der Zusatznutzen oder die Absicht der Baumaßnahme. Werden neben den zu Herstellungskosten führenden Baumaßnahmen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, sind die Aufwendungen nicht aufteilbar. D.h. in den Fällen, in denen Erweiterungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ineinander greifen, fallen insgesamt Herstellungskoten an (FG Baden-Württemberg, Urteil vom 7.7.2005, Az. 8 K 263/04, rkr.).