September 2008: Vermieter

Liebhaberei: Liegt beim befristeten Mietvertrag nicht generell vor

Eine Einkünfteerzielungsabsicht muss regelmäßig für alle Einkunftsarten vorliegen. Denn nur wer bestrebt ist, Gewinne zu erzielen, soll auch das Recht in Anspruch nehmen dürfen, entsprechende Betriebsausgaben/Werbungskosten geltend zu machen. Fehlt diese Absicht, spricht man von Liebhaberei. Dann geht man davon aus, dass die entsprechende Tätigkeit aus persönlichen Neigungen ausgeübt wird mit der Folge, dass bei der Ermittlung der Einkünfte ein Verlust aus dieser Tätigkeit steuerlich nicht zu berücksichtigen ist.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung geht man zunächst immer von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus. Das gilt selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind nur gerechtfertigt, wenn besondere Umstände dagegen sprechen. Liegen befristet abgeschlossene Mietverträge vor, kann hierdurch allein noch nicht die Befristung der Vermietungstätigkeit an sich angenommen werden, denn der ursprüngliche Vertrag kann z.B. verlängert werden. Es müssen stets weitere Umstände hinzutreten, die den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter seine Tätigkeit nicht auf Dauer ausgerichtet hat. Folgende Umstände reichen dazu allerdings nicht aus:

  • Die bloße Einschätzung, das Haus sei grundsätzlich für die Eigennutzung gebaut.

  • Ein krasses Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Mietertrag.

Hinweis: Da im Urteilsfall auch keine Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass die Wohnung verbilligt überlassen wurde, bestand kein Anlass, an der Einkünfteerzielungsabsicht zu zweifeln (BFH-Urteil vom 2.4.2008, Az. IX R 63/07).