Juni 2006: Vermieter

Kein Spekulationsgeschäft: Bei beabsichtigter Wohnungsnutzung

Gewinne aus der Veräußerung von privaten Vermögensgegenständen unterliegen grundsätzlich nicht der Einkommensteuer. Davon ausgenommen sind Erwerbs- und Veräußerungsgeschäfte, deren Hintergrund die Spekulation auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen ist. Solche Spekulationseinkünfte sind gegeben, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre bei Grundstücken und einem Jahr bei anderen Wirtschaftsgütern, z.B. Wertpapieren, liegen.

Selbstgenutzte Immobilien werden von dieser Regelung aber nicht erfasst. D.h., trotz Anschaffung und Veräußerung innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums liegen keine Spekulationseinkünfte vor, wenn die Immobilie wie folgt genutzt wird:

  • zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken des Steuerpflichtigen oder

  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken.

Für die Steuerfreiheit soll es nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs nun aber bereits ausreichen, wenn hinreichende Vorbereitungsmaßnahmen für einen geplanten Einzug in die neu angeschaffte Immobilie getroffen worden sind. Damit kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, in dem der Hausstand endgültig verlagert worden ist, denn die Aufgabe der bisherigen Wohnung stellt nur den Endpunkt eines Umzugs dar. Das "Beziehen" des neuen Hausstandes kann also bereits früher einsetzen und zwar bereits dann, wenn eine ausgestattete Wohnung vorhanden ist, die dem Eigentümer jederzeit zur selbstständigen Nutzung zur Verfügung steht. Ausreichend ist daher, dass die neue Immobilie nach dem Umzug selbst dauerhaft bewohnt werden sollte.

Im Urteilsfall war zwar schon Mobiliar von der alten in die neue Wohnung verbracht worden. Doch scheiterte der Umzug an einer Erkrankung eines Ehepartners, sodass das Ehepaar in dem alten Objekt verblieb und die neue Immobilie steuerfrei verkaufen konnte (BFH-Urteil vom 18.1.2006, Az. IX R 18/03).