Bei der unentgeltlichen Übertragung eines unternehmerisch genutzten Grundstücks – z.B. im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – unter gleichzeitiger Bestellung eines Nießbrauchrechts (der Nießbrauch gewährt dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands) für den Schenker wird für die Dauer des Nießbrauchs keine Umsatzsteuer ausgelöst. Denn der Schenker behält sich mit dem Nießbrauch die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks vor und verschafft dem Beschenkten (noch) keine Verfügungsmacht. Damit liegt auch noch keine Lieferung vor, die der Umsatzsteuer unterliegt. Auch stellt das Nießbrauchrecht in solchen Fällen keine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung dar.
Hinweis: Wenn der Schenker die unternehmerische Nutzung des Grundstücks weiter fortsetzt, entfällt vorerst ebenso eine Vorsteuerberichtigung, da nach der Übertragung die Verwendung des Grundstücks unverändert bleibt.
Mit Beendigung des Nießbrauchs etwa durch Tod, Fristablauf oder bei vorzeitiger Auflösung, verliert der Schenker seine Verfügungsmacht über die Immobilie. In diesen Fällen liegt dann ein Vorgang vor, der Umsatzsteuer auslöst, sofern es sich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt. Das Grundstück wird ab diesem Zeitpunkt zu Zwecken genutzt, die außerhalb des Unternehmens liegen. Die umsatzsteuerrechtlichen Folgen hängen dann davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Immobilie zuvor angeschafft wurde:
Bei Anschaffung des Grundstücks vor dem 1.7.2004 handelt es sich um eine steuerfreie Lieferung, die beim Schenker ggf. zu einer Vorsteuerberichtigung führen kann. Bei nach dem 30.6.2004 erworbenen Grundstücken handelt es sich nach der Verwaltungsauffassung um eine steuerpflichtige Lieferung als unentgeltliche Wertabgabe, sofern die Immobilie zumindest teilweise zum Vorsteuerabzug berechtigt hat (OFD Koblenz, Rundverfügung vom 5.10.2005, Az. S 7100 A – St 44 3).
