Januar 2006: Vermieter

Gewerblichkeit: Nicht durch umfangreiche Mietnebenleistungen

Die Vermietung von Grundbesitz fällt grundsätzlich auch dann noch unter die Vermögensverwaltung, wenn

  • der Besitz sehr umfangreich ist,
  • an eine Vielzahl von Nutzern vermietet wird,
  • große Objekte wie Wohnblocks oder Bürohäuser vermietet werden,
  • zur Fertigstellung des Gebäudes hohe Fremdmittel verwendet werden und
  • zur Verwaltung ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb unterhalten wird.

Zusatzleistungen des Vermieters überschreiten erst dann die Grenze von der Vermögensverwaltung zur Gewerblichkeit, wenn sie bei langfristigen Vermietungen über ein übliches Maß hinausgehen. Dieser Umfang wird nach Auffassung des Finanzgerichts Berlin bei Durchführung von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, Reinigungsleistungen sowie Marketingmaßnahmen, die Aufwendungen von weniger als sechs Prozent der Mieteinnahmen verursachen, nicht überschritten. Das heißt, es liegen beim Vermieter in diesen Fällen immer noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor und keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die gewerbesteuerpflichtig wären.

Im Streitfall hatte der Eigentümer eines Einkaufscenters umfangreiche Zusatzleistungen auf eigene Kosten übernommen, war aber im Hinblick auf durchgeführte Werbemaßnahmen wie Gewinnspiele, Kindernachmittage, musikalische Darbietungen oder Werbebeilagen nicht als Veranstalter aufgetreten. Solche verkaufsfördernden Aktionen dienen dazu, die Mieteinnahmen zu sichern. Darüber hinaus betrafen die Zusatzleistungen nur Gemeinschaftsflächen der Immobilie.

Hinweis: Eine Gewerblichkeit ist hingegen anzunehmen, wenn

  • Wartungs- oder Reinigungsleistungen auch die vermieteten Ladenlokale umfassen,
  • Mieter einen Anspruch auf Werbemaßnahmen haben,
  • die Aufwendungen im Verhältnis zu den Mieten verhältnismäßig hoch sind und
  • der Eigentümer im Objekt in eigenem Namen ein Gastronomiezentrum betreibt.

Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen insgesamt von gewerblichen Einkünften auszugehen ist. D.h., sowohl die reinen Vermietungseinkünfte als auch die Einkünfte aus den o.a. Zusatzleistungen unterliegen der Gewerbesteuer (FG Berlin, Urteil vom 11.4.2005, Az. 9 K 4184/01).