September 2005: Vermieter

Gemischt genutzte Gebäude: "Mischdarlehen" unschädlich

Bei erworbenen Gebäuden, die teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden, ist zu beachten: Ein Darlehen, das die Höhe des dem Einkünftebereich Vermietung und Verpachtung zuzuordnenden Investitionsvolumen übersteigt, kann steuerlich gesehen unschädlich sein. Die Aufteilung eines solchen "Mischdarlehens" ist möglich. Allerdings muss der entsprechende Anschaffungskostenanteil mit gesonderten Darlehensmitteln finanziert, das heißt, tatsächlich bezahlt worden sein. Dieser Aussage lag folgender Fall vor dem Bundesfinanzhof zu Grunde:

Ein Steuerpflichtiger erwarb im Jahr 1990 für insgesamt ca. 229.500 EUR ein Wohn- und Praxisgebäude. Laut Notarvertrag entfielen 40 Prozent des Kaufpreises (ca. 91.800 EUR) auf die an seine Ehefrau vermieteten Praxisräume und die restlichen 60 Prozent (ca. 137.700 EUR) auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil. Den Gesamtkaufpreis hatte der Steuerpflichtige mit Fremdkapital finanziert und drei Darlehen über ca. 105.300 EUR, 102.200 EUR und 22.000 EUR aufgenommen. Dabei ordnete er das Darlehen über 105.300 EUR überwiegend dem an seine Frau vermieteten Teil zu und machte die für dieses Darlehen gezahlten Schuldzinsen in voller Höhe als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte nur lediglich eine flächenanteilige Quote der gezahlten Schuldzinsen von 40 Prozent an. Das Finanzgericht wies die dagegen gerichtete Klage ab. Die grundsätzliche Zuordnung eines Darlehens zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes scheitere in diesem Fall nach Ansicht der Finanzrichter daran, dass die Darlehenssumme die Anschaffungskosten der Praxisräume um ca. 13.500 EUR übersteige. Der Bundesfinanzhof hingegen bejahte die Zuordnungsfähigkeit der Finanzierungskosten, hob das Urteil auf und wies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück.

Hinweis: In der Praxis ist darauf zu achten, dass nicht der volle Darlehensbetrag in einer Summe auf das Notaranderkonto überführt wird, sondern sich der Zahlungsfluss in zwei Stufen vollzieht. So wäre unter Bezugnahme auf den Beispielsfall zunächst ein Geldbetrag in Höhe von 91.800 EUR und dann gesondert der restliche Geldbetrag in Höhe von 13.500 EUR auf das Notaranderkonto zu überweisen gewesen. Es ist wohl regelmäßig davon auszugehen, dass in der Investitionsphase versäumte Zuordnungen später nicht mehr "entflochten" werden können (BFH-Urteil vom 1.3.2005, Az. IX R 58/03).