Werden von Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte angeschafft und veräußert, kann ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden (Drei-Objekt-Grenze). Das hat zur Folge, dass die Einnahmen daraus gewerblich sind und auch der Gewerbesteuer unterliegen. Für den Fall, dass weniger als drei Objekte angeschafft, modernisiert und veräußert werden, erzielt der Steuerpflichtige in der Regel Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung, die steuerfrei sein können. Steuerfreiheit liegt in diesen Fällen immer dann vor, wenn bei dem Verkauf die Spekulationsfrist überschritten wird. Diese beträgt für Grundstücke 10 Jahre.
Wird beim Verkauf von Eigentumswohnungen eine GmbH zwischengeschaltet, liegt nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster nicht zwingend ein Gestaltungsmissbrauch vor. Das bedeutet, dass die Grundstücksgeschäfte der GmbH dem Alleingesellschafter-Geschäftsführer dann auch nicht als Zählobjekte im Zusammenhang mit der Drei-Objekt-Grenze zuzurechnen sind.
Der unmittelbare Durchgriff durch die GmbH scheitert daran, dass diese nicht nur zivil-, sondern auch steuerrechtlich ein selbstständiges Rechtssubjekt ist. Ein Gestaltungsmissbrauch liegt nicht vor, sofern es auch wirtschaftliche Gründe für einen Verkauf der Eigentumswohnungen über die GmbH gibt. Das Haftungsrisiko des Gesellschafters kann z.B. ein solcher Grund sein. Denn Bauträger wickeln solche Geschäfte üblicherweise nicht als Einzelunternehmer ab, sondern aus haftungsrechtlichen Gründen über eine hierzu gegründete GmbH. Allein die Tatsache, dass ein Alleingesellschafter die GmbH beherrscht und die Verkäufe auch selbst hätte durchführen können, reicht für die Annahme eines Gestaltungsmissbrauchs nicht aus.
Hinweis: Diese Sichtweise eröffnet neue Möglichkeiten, um unter Verwendung von wirtschaftlich üblichen Gepflogenheiten einen gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden. Ob der Bundesfinanzhof allerdings in der nächsten Instanz an diesem Ergebnis festhält, ist nicht sicher (FG Münster, Urteil vom 16.3.2005, Az. 10 K 1121/05 E, Revision beim BFH, Az. X R 14/05).
