Erhaltungsaufwendungen für vermietete Immobilien stellen grundsätzlich Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Sie können im Jahr der Zahlung grundsätzlich im vollen Umfang Einkünfte mindernd berücksichtigt werden. Vor dem Hintergrund der Tarifabsenkung in 2005 sollten fällige Reparaturen und Investitionen noch in 2004 vorgezogen werden, um eine höhere Steuerentlastung zu erreichen. Dabei ist jedoch die neue Gesetzeslage zu den anschaffungsnahen Aufwendungen unbedingt zu beachten. Die gesetzliche Regelung gemäß § 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz gilt für alle Baumaßnahmen, für die der Bauantrag nach dem 31.12.2003 gestellt wurde. Bei genehmigungsfreien Bauvorhaben ist auf die Einreichung der Bauunterlagen abzustellen. Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung, die 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, stellen danach anschaffungsnahe Herstellungskosten dar. Als Erhaltungsaufwand und damit als sofort abzugsfähige Werbungskosten sind demnach nur Aufwendungen zu berücksichtigen, die dem Grunde nach keine nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind und auch nicht wegen Überschreitens der 15 Prozent-Grenze in anschaffungsnahen Herstellungsaufwand umzudeuten sind.

Größerer Erhaltungsaufwand für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann ab 2004 gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das kann für den Steuerpflichtigen dann günstig sein, wenn in Zukunft höhere Einkünfte als im Jahr der Entstehung des Erhaltungsaufwands zu erwarten sind. Auch im Hinblick auf die Mindestbesteuerung beim Verlustvortrag können dadurch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vermieden werden.