September 2005: Vermieter

Angehörigen-Mietvertrag: Missbrauch bei Aufgabe des Nutzungsrechts?

Gibt ein Bewohner an einem Mietobjekt sein unentgeltliches Nutzungsrecht auf und mietet im Anschluss daran von einem Angehörigen dasselbe Objekt erneut an, stellt der abgeschlossene Mietvertrag nicht allein deshalb einen Gestaltungsmissbrauch im steuerrechtlichen Sinn dar. Dazu folgende Einzelheiten:

Die Eigentümerin eines Zweifamilienhauses bewohnte selbst eine Etage, während die andere Etage auf Grund eines unentgeltlichen Wohnungsrechts von der Mutter bewohnt wurde. Nachdem die Mutter im Streitjahr 1998 auf das Wohnungsrecht verzichtet hatte, schlossen die Parteien einen Mietvertrag über diese Wohnung ab. In diesem Jahr wandte die Eigentümerin auch ca. 30.000 EUR zur Erhaltung der Immobilie auf und machte im Rahmen der Einkommensteuererklärung einen Werbungskostenüberhang bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt hingegen setzte keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Eigentümerin an.

Dem schloss sich der Bundesfinanzhof (BFH) nicht an. Auch Angehörigen steht es frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten. Wesentliches Kriterium ist allerdings, dass die abgeschlossenen Verträge auch tatsächlich durchgeführt werden. Da das Finanzgericht dies noch nicht ermittelt hatte, konnte der BFH in dieser Sache nicht abschließend entscheiden.

Hinweis: Auch dieses Urteil zeigt, dass in Verträgen zwischen Angehörigen für die steuerliche Anerkennung alle Dinge ausgeschlossen werden müssen, die nur Angehörige, nicht aber Fremde akzeptieren würden. Nach wie vor sollten Verträge zwischen Angehörigen deshalb grundsätzlich drei Kriterien berücksichtigen:

  • Erstens: Die Verträge müssen der Erzielung von Einkünften dienen.

  • Zweitens: Sie müssen zivilrechtlich wirksam vereinbart sein und tatsächlich vollzogen werden.

  • Drittens: Durch den Abschluss der Verträge darf kein Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Das heißt, es darf keine rechtliche Gestaltung gewählt werden, die zur Erreichung des erstrebten Ziels unangemessen ist, die der Steuerminderung dienen soll und durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe nicht zu rechtfertigen ist.

Dabei ist insgesamt zu beachten, dass auch Angehörige die Verträge natürlich unter dem Aspekt der steuerlichen Günstigerstellung frei gestalten können (BFH-Urteil vom 15.2.2005, Az. IX R 16/04).